基本情况

2012年12月26日，建设安装工程集团有限公司与房地产投资有限公司签订《某组团项目消防及通风工程施工合同》，合同约定由建设安装工程集团有限公司承建房地产投资有限公司开发的某组团项目消防工程，合同价款为7328905元，工期自2012年12月20日至2013年10月15日，工程款支付方式为按月完成工程量的70%支付上月工程款，付至合同价的80%后暂停支付，工程竣工验收通过且竣工资料交齐后双方书面确认不再增加其他资料15日内付至合同价的85%，结算价款经双方确认后一个月内支付至结算价款的95%，尾款5%留存作为质量保修金，若无质量问题，保修期满后14日内结清余款，保修期从楼盘集中交付次日起计算，保修期为两年。该合同签订后，建设安装工程集团有限公司进场施工。2014年6月13日，某组团项目通过公安消防支队验收并签发了《建设工程消防验收意见书》。2017年11月1日，房地产投资有限公司通过电子邮件要求建设安装工程集团有限公司提交加盖公章的工程结算书，并于11月28日予以审核同意，但案涉项目工程至今尚未集中交付。后因工程款支付问题，建设安装工程集团有限公司将房地产投资有限公司诉至法院，要求其支付100%工程款，房地产投资有限公司辩称因工程至今尚未集中交付，保修期尚未届满，质保金不应当支付。

焦点问题

本案的争议焦点在于作为质保金的剩余5%工程尾款的起算时间应如何认定。

一审法院经审理后认为，双方约定“保修期从楼盘集中交付次日起计算，保修期为两年”合法有效，因建设安装工程集团有限公司承接的工程至今尚未集中交付，保修期尚未期满，故对建设安装工程集团有限公司要求房地产投资有限公司退还质保金的请求不予支持。二审法院经审理后认为，本案争议根据双方合同的约定，质保金在保修期满后14日内付清，保修期从楼盘集中交付次日起计算，但对楼盘集中交付应为何时或是认定的前提条件，合同中并未对此作出进一步解释。建设安装工程集团有限公司与房地产投资有限公司现对楼盘集中交付亦存在理解上的争议，若按建设安装工程集团有限公司理解，交付对象为房地产投资有限公司；按房地产投资有限公司理解，交付对象则为小业主。根据一审查明的事实，能够确认案涉工程已经通过公安消防部门的竣工验收，且项目已向房地产投资有限公司进行了移交，双方就案涉工程亦进行了结算。故在此情形下，若按房地产投资有限公司主张，案涉工程必须是以楼盘集中向小业主交付作为保修期计算的前提条件，楼盘能否成功销售存在多种因素，亦存在经营风险，则该条件的成立并非建设安装工程集团有限公司所能掌控。故即便房地产投资有限公司主张的案涉工程目前的商业楼盘部分尚未整体交付的事实存在，则保修期的起算时间仍然是处于不确定状态。由此可见，双方关于保修期的起算时间在签订合同时所作出的约定并不明确具体。鉴于房地产投资有限公司于2015年7月8日在建设安装工程集团有限公司的移交清单上签字，且在此之前案涉工程业已通过竣工验收，法院确认案涉工程的质保期从2015年7月9日起开始计算，因合同约定保修期为两年，故质保期应于2017年7月9日届满。建设安装工程集团有限公司上诉主张房地产投资有限公司应当支付质保金即5%的工程尾款的理由能够成立。

律师提示

住房城乡建设部、财政部于2017年颁发的《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定“本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。”第八条规定“缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。”《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”根据上述规定，质量保证金对应的是缺陷责任期，而缺陷责任期的起算时间以工程竣工验收之日起算，保修期亦自竣工验收合格之日起算。但在实践中，有部分承发包方将缺陷责任期或保修期的起算时间约定为“集中交付”之日，该约定是因为竣工验收时间与工程交付时间、房屋交付时间都存在时间差，如果以竣工验收时间作为缺陷责任期或质保期的起算时间，就会发生小业主主张质量维修时，施工方的保修期已过的情况。司法实践中对于该约定是否具有约束力存在争议，比如上述案件中的一审法院就认为应当尊重双方的意思自治，以集中交付作为保修期起算时间，但该认定存在诸多问题，“集中交付”本身并不属于法律用语，如果双方未就“集中交付”的内容约定清晰，就会产生交付给发包方还是交付小业主的歧义，使保修期起算时间处于不确定状态，不利于纠纷解决。同时，《建设工程质量管理条例》属于行政法规，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”应当更倾向于属于强制性规定，双方约定违反该强制性规定的，应当进行调整。

作者：刘新 苌冬梅

作者单位：北京展达律师事务所